お久しぶりです。相太です！なかなかブログの更新が追いつかないです(^_^;)
土地も決まったので土地引き渡しするには住宅ローンを決めないといけません。数年前から低金利で、現在はかなりの方々が変動金利を選択するのではないでしょうか。相太達は初めから変動金利一本で考えていました。
住宅ローンは変動金利？固定金利？会社はどこにしよう？
相太達はマイホーム購入の為、数年前から生活を切り詰めて貯金していました。そのおかげで自己資金はおそらく他の方に比べても比較的多く準備することができました。まぁ、涙ぐましい節約生活でしたけどね(笑) おかげさまでモヤシはよく食べました！アコルデさんとの打ち合わせも高速使えば家からアコルデまで40分位で行けるのですが、頑張って1時間半近くかけて下道使って打ち合わせに通いましたね～。
さて、自己資金が少しあるので住宅ローンもある程度チャレンジする方向にしたいと思います。その為ここは黙って「変動金利！」で行くことに。
なんで変動金利を選んだのか。
変動金利は2015年時点で金利が0.5%程度が最安でした。インターネットや街の不動産屋や建築会社関係の色々な方々で聞いても今の時期は変動金利を選択する人が多いとのことです。
何故皆さん変動を選択するのか・・・。
簡単ですよね、月々の返済金額が安いから。
建売の現地販売とか行くと大体言ってくるのが「ほら、毎月賃貸の家賃より安い金額で家買えちゃうんですよ！」という売り文句ですよね！これをいう時はほぼ100%変動金利で計算です(笑)
販売する側は買い手側の将来なんて関係ないです！ようは契約してくれりゃー良い訳なので、月々の支払いが安い変動金利で電卓叩きますよね。
そうなると必然的に変動金利を選ぶ購入者が増えてきます。しかも販売者側の口車に乗って家を購入する人はどちらかというと長期的な返済計画を真剣に考えている人は少ない(笑) だって住宅ローンを検討するのは本当面倒くさいんです。手数料がいくらとか、いろんな銀行を比較するのに知らない単語が多すぎる。そうするとおそらく調べるのを諦めちゃうんですよ。
自分の想像ですが、マンションや建売を購入される方の多くは色々選ぶのに時間を掛けたくない人。そんな方々が選ぶ住宅ローンは販売側が進める変動金利。しかも結構な金額を普通に35年で借りてしまう。
そんな現状で、金利が１％でも上昇したらどうなるでしょうか。
ローンをギリギリで借りている人達のほとんどが返済できずに生活が成り立たず、じゃあローン返せないから家を売ろう。でも家を売っても場所が悪ければ購入した金額の半額以下にしかならない可能性があります。そんな場合はへたすりゃ自己破産の嵐です。自己破産が増えれば銀行側は回収できず、日本経済はガタガタでしょうね。
そんな危険な状態に政府がするわけがない！！
だからこそ変動金利を今、選んでおく！
相太はそう判断しました。頭が悪く、経済に精通している訳でも全くありませんし、間違った解釈かも知れませんけど・・・。
相太の場合は駅から5分の売れる土地を選んだつもりです。いざとなったら家を売る。15年後に例え建物に値段が殆どつかなくても、土地代だけで少なくてもローンが無くなる計算でいます。いざという時は賃貸暮らしに戻ればいいわけですよ。
これが駅から離れた価格が安い土地だったら話は別です。建物費用が高く1000万など安い土地で他の人が欲しがらない所だったら、もし金利上昇でお金に困っても土地の価格が安いので売ってもローン全部は払えず、手元にお金が無くなって八方ふさがりになるわけです。
相鉄線沿線を選んだのは今はちょっと不便だけど、直通線が開通すれば少なくても駅に近い物件の資産価値は下がらない。そう思ったからです。田園都市線や東横線など東急線沿線のほうが何十年先でも資産価値は下がらないでしょうが、今の時点で高すぎて買えませんから・・・。
変動金利が低い銀行はどこ？
2015年で変動金利が安かったのは下記の銀行です。2016年は0.4%の銀行も出てきましたね。羨ましい～！！
2015年10月時点での金利
- ソニー銀行 年 0.539 ％
- イオン銀行 年 0.570 ％
- 住信SBIネット銀行 年 0.588 ％
- 横浜銀行 年0.675%
金利だけ見るとソニー銀行を選びたいです！ただし、うちの土地は「市街化調整区域」なんです。ソニー銀行は市街化調整区域では取扱していないのです・・・。
住信SBIネット銀行はどうかというと、市街化調整区域でも大丈夫なのですが、土地と建物を購入する場合は纏めて1本で融資する必要があります。そうなると融資を受けられるのは建物が完成する時になっていまいます。それでは土地が購入できないので、家が完成するまでの期間用につなぎ融資が必要になります。
つなぎ融資とは、住宅ローンは原則、建物が竣工しているものに融資されるものなので、建物を建設するまでは融資されません。家は高額なので完成後に支払するという事になると建築会社も家を建てている間に施主側が何かしらの理由で支払いができない場合はそのまま会社が負担になる可能性があります。それを避けるために着工金や中間金という家を建てる前と建てている最中に一部金額が必要になるのです。それが数百万単位で発生するので、ここを自己資金で支払いできれば問題ないのですが、このお金を準備できなくて借りたい場合につなぎ融資というものを利用するんです。
SBIでは土地と建物を1本で融資になるので、土地購入の時につなぎ融資で土地費用を賄う必要があります。SBIはつなぎ融資はやっていないのでアプラスブリッジローンでつなぎ融資を組んだ場合、約63万円が必要になる計算でした。
半年間ローンをずらしただけで63万も使わないといけないのはなんか納得いかないなー。
イオン銀行は市街化調整区域も大丈夫で、土地、建物別でローンが組めます！相太達は自己資金がそこそこあるので着工金や中間金は自己資金で賄えます。
そうなるとイオン銀行が有力となりました。
金利を決める基準は何？
大手銀行や地方銀行が変動金利を決めるには短期プライムレートを基準にしていて、その値を公表しています。ただ、イオン銀行など主なネット銀行など金利が安い所は独自基準なんですよね～。
それが何が気になるかというと、短期プライムレート基準なら多少の景気の動向でも反映されるのに時間がかかると思われます。ただ、独自基準の場合は変動時期が敏感で、景気にかなり左右される可能性があります。
変動金利でも大手銀行や地方銀行を選んだ方が安心ともいえます。
トゥルーライフM井店長のおかげで正しい住宅ローン比較ができた！
上記の銀行の比較は自分でできたのですが、ここから先はトゥルーライフM井店長の協力がなければ本当わかりませんでした！相太達の場合はイオン銀行で低い金利を取るか、横浜銀行で少し安全パイを取るかの2択に絞りました。
ローンの手数料計算をするには抵当権設定費用、司法書士報酬は避けて通れないのですが、イオン銀行は古屋がある場合は取り壊すことになっていても古屋に抵当権設定が必要になります。
バカバカしいですよね～。壊すのになんでだよ～！
横浜銀行では古屋に抵当権は必要ありません。そうなるといくら金利が安いイオン銀行でも諸経費がかなり高く、金利が高い横浜銀行は諸経費が安めなので金利だけで比較もできません・・・。
段々訳判らなくなってきていたのですが、トゥルーライフM井店長が私達の条件を考慮して各銀行に確認してもらい、司法書士報酬も概算で確認して算出してもらうことで正確な銀行比較ができました！
不動産屋ってここまで普通するのかな？？とにかく私達施主側が欲しい情報を的確にアドバイスして頂きました。神奈川で家購入、マンション購入するなら安心できる不動産屋を選んだ方がいいです。横浜など違う地域に住んでいても平塚のトゥルーライフでお願いする価値は間違いなくあります！お願いする不動産屋さんはちゃんと選んだ方がいいですよ！
自分で計算して比較表を作っていましたが、最後のほうはM井さんから頂いた情報が無いと全然比較できませんでしたよ・・・。本当感謝しています。
銀行比較は基本は施主側、購入する側の役目で不動産屋さんはやらなくてもいいはずでず。なのでトゥルーライフでお願いすれば勝手にやってくれるとは思わないでくださいね！
ネットで見たから住宅ローンやってくれると思いこむのは間違いですからね～！アドバイス頂けたら嬉しいなというつもりで相談してみて下さい。
相太達は住宅ローンはイオン銀行で決定しました！
色々比較し、イオン銀行が住宅ローン諸費用も含めても金額面で魅力的という事が判りました。最後のほうは横浜銀行は本来公務員や高収入層の方々など安定した返済ができそうな雲の上の人達向けのスペシャル裏金利を提案頂いたのですが、すでにイオン銀行にすると土地の売主側に連絡して調整に入ってしまったので、イオン銀行で決定しました。
でも自己資金があると銀行側が是非ローン組んでくださいとお願いしてくる態度になるとは・・・。今までそんな経験したことないので不思議な感覚でした。
横浜銀行よ、早くその金利を出していればそっちにしていたのに・・・。(^_^;)
コメント
イオン銀行決定おめでとうございます。色々買い物の特典があるからいいですね〜
我が家の変動金利選択基準にそっくりなので、びっくりです！
自分の選択は信じているものの、おなじ変動金利派の意見が聞けると安心しました(笑)
まっしんはやぶささん
ありがとうございます！イオン銀行は住宅ローンの手数料が高めなので土地と建物を買う注文住宅の
人はあまり契約しないらしく、建売かマンションの人達が多いとの事でした！
イオン銀行の特典は5年しか使えないのが残念なんですけどね～。
金利0.570 ％も低いと思っていたのに、今年は0.4%台ですから、どこまで下がるんでしょうかねぇ・・・。
はじめまして。
これから土地を購入し、注文住宅を建てようとしている中でこちらのブログに出会うことができました。今回の住宅ローンの話から間取り、その他これから注文住宅を建てる人たちにとって、とても参考になるブログですね。
内容が盛りだくさんで、どれも読み応えがあり、まだ全部読めていませんが、これから全ての記事を参考にさせていただこうと思っています。
さて、質問よろしいでしょうか。
11月に土地を購入し、GWあたりに引っ越しを！と計画しています。
そこで、どこで住宅ローンを借りるか今、検討しているところです。
おおよそ、土地3500、建物2500、自己資金1500だとした場合、つなぎ融資を利用しないといけないものでしょうか。
着工金、中間金はなんとなく自己資金でまかなえると思うのですが、この場合、つなぎ融資を受けなくて済む＝ネット銀行も選択肢に入ってくる という解釈で合っていますか。
あと、横浜銀行もなんとなく選択肢に入っているのですが、裏金利なるものが存在するのですか。
不動産屋から横浜銀行を含む複数の銀行で事前審査をやりましょう！と言われています。
なんとなく、自分で銀行のドアを叩いて、情報収集する方が良い？とか思っているので、正直戸惑っていたりもします。
この辺りも含め、アドバイスいただけますと、幸いです。
よろしくお願いいたします。
マック大好き様
コメント頂きましてありがとうございます！
あまり頭が良い方ではないので役に立つ情報になっているか
自分自身では自信がありませんが見て頂いて嬉しい限りです！
さて、ご質問の件ですが11月土地購入でGW引渡しとはかなりの短期間なので
もうすでに建築会社が決まって間取りも決まっている頃でしょうか。
つなぎ融資を受けるか受けないかは、ご認識の通り自己資金で賄えるかどうかです。
土地購入して、着工金、中間金、建物のローン組む時の諸経費、
引っ越し費用、カーテンや電化製品代、いざという時のある程度の貯金などを
自己資金で残しておけるかが判断材料になるかと思います。
私達の場合は自己資金がそれなりにあったので銀行からは
優遇されていたのかもしれません。
横浜銀行さんからは最終的には公表されていない金利を提案して
頂いたのは本当です。
ただ、それは私達がローンを組む時期や自己資金など条件を
ふまえた上でのものだと思うので、誰にでも当てはまるわけではなく
横浜銀行さんに裏金利ってあるんですよね？
って聞いても答えてくれないと思います汗
不動産屋さんからローンの審査を勧められて不安な気持ち、
焦らされているようでわかる気がします！
ただ、どこかしらの銀行で一度事前審査が通ればほかの銀行も対応が
早くなるのでひとまず受けてみるのは良いかもしれません。
私達は不動産屋経由で横浜銀行の事前審査を受け、並行して
イオン銀行の事前説明には不動産屋を通さず自分で聞きに行きました。
融資の条件や、いつ頃審査を受けて、建築確認申請提出などのタイミング
から判断して融資はいつ頃受けられるなどを教えてもらいました。
不動産屋には私達の方から何社か候補を挙げて、不動産担当者の方と一緒に
比較検討してもらい最終的には不動産屋経由で近隣のイオン銀行担当者と
連絡を取ってもらって契約しました。
ご参考になれば幸いです！
相太様
早速のお返事、ありがとうございます。
実は先日、アコルデさんにもお伺いしたところです。
さて、おっしゃるように厳しい納期であれこれ進めており、いっぱいいっぱいです。
そんな自分にとって、このHPがとても参考になっています。
ありがとうございます！
建築会社は2〜3社に絞れていますが、まだ決定には至っていません。
が、間取りはほぼ決まりつつあります。
つなぎ融資についての認識は間違っていないとのことで安心しました。
＞土地購入して、着工金、中間金、建物のローン組む時の諸経費、
＞引っ越し費用、カーテンや電化製品代、いざという時のある程度の貯金などを
＞自己資金で残しておけるかが判断材料になるかと思います。
ローンが執行されるタイミングについて、少し突っ込んだ質問をさせてください。
土地代と建物代の合計金額において、事前審査を受け、土地購入時に建物の金額も含めて、融資を受けることができると認識しています。
土地代はすぐ売主に支払われ、ローン返済がスタート。
建物代は着工時1/3、中間時1/3、完成時1/3が融資されると思いますが、どのタイミングでローン返済がスタートするのでしょうか。
着工時にたとえば、勤務先が変わっていたり（転職）すると影響あるものでしょうか。
土地と建物でローンが決済されれば、何の影響もないのでしょうか。
着工金、中間金は利率が高いような記事も見たのですが、そうなのでしょうか。
質問ばかりで申し訳ございません。
＞横浜銀行さんからは最終的には公表されていない金利を提案して
＞頂いたのは本当です。
おっしゃるように時期だったり諸々の条件があったかと思いますが、
現在不動産屋から紹介いただく形で優遇金利▲1.95%と聞いています。
事前審査を受けましょう！と言われているので、ここで受けてしまうと
これ以上はないと思っているので、横浜銀行は自分で話を聞きに行こうかと
思っていましたが、相太様は不動産屋経由で横浜銀行の事前審査を受けたのですね。
であれば、同じように受けてみようと思います。
色々とありがとうございます！
このコメントにも可能でしたら、アドバイスを頂けますと幸いです。
ご親切にありがとうございます！
記事、じっくり読み進めさせていただきます。
マック大好き様
住宅ローンについてですが、建物の住宅ローンは住宅が引き渡される時に
融資されるのはご認識ありますでしょうか。その辺り不動産屋から
お話は伺っていませんか？？
まずは銀行にローンの仕組み、融資のタイミングなどを話を聞いた方が
良いかもしれません。私は専門職ではないので間違えたら
大変申し訳ないので・・・。
このサイトなどが図入りで判りやすいかと思います。
https://magazine.aruhi-corp.co.jp/002-00042/
私は元々ネット銀行を第一希望にしていて、不動産屋さんから
手続きに慣れている部分もあるのでひとまず横浜銀行で事前審査
を提案して頂いたので、マック大好き様とはちょっと条件が異なる
かもしれませんね。
あと、まだ建設会社を決めておらず、不動産屋ともまだ契約していない
のでしたら、アコルデで建てる場合はアコルデの関係会社で土地仲介を行う
トゥルーライフに依頼すると仲介手数料が安くなりますよ！
予定している不動産屋さん経由だと優遇金利があるとのことなので、
どちらが良いかは判らないですが、一応お伝え致しました！
私はトゥルーライフ経由で土地を購入しましたが、住宅ローン関係を
判りやすく説明してもらえましたし、土地に関するトラブルを丁寧に
対応して頂いたので安心でした。
相太様
何度もご丁寧にアドバイスをありがとうございます。
とても感謝いたしております。
紹介いただいたARUHIさんのサイトを拝見しました。
つなぎ融資の認識が間違っていました。。。
もう少し不動産屋から話を聞いてみたいと思います。
本当にありがとうございました！
また、お邪魔させていただくかもです。。。
これからも記事楽しみにしていますね！
マック大好き様
最初は誰もが判らない事がありますのでお判りになって
良かったです！
私もローン関係の知識が無く、諸費用などを正確に
計算するのは自分一人では無理でした。
家が完成するまで本当忙しくて大変だと思いますが、
建築会社が決まって良い家が建つと良いですね！