土地購入の際に注意!不動産仲介の仕組みとは

前回は土地の境界に越境物がある事で物凄く苦労している話を書きましたが、今回は共同仲介のお話をしたいと思います~。

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不動産取引が発生する時は不動産業者が仲介する

今回私達は土地から購入して家を建てる事にしました。土地は売主が不動産屋に依頼して不動産屋が不動産物件の情報交換業務を行う指定流通機構(REINS(レインズ))に登録して、買主を見つけることになります。

共同仲介とは??

共同仲介とは、1件の不動産取引を売り手・買い手それぞれの不動産業者が仲介する事です。共同媒介ともいいます。この場合は買い手・売り手がそれぞれ担当する不動産業者に手数料を支払うことになります。

じゃあ単独仲介は?

1件の不動産取引を1社の不動産業者が仲介する事です。例えば、買主と売主の間を1件の不動産業者が仲介し。契約が成立した場合には、買主と売主の両方から仲介手数料を支払ってもらうことができます。

これを「両手仲介」とも言い、不動産屋としては買主、売主両方の手数料を貰えてウハウハ状態です!

仲介業者の手数料は?

仲介する不動産屋は仲介手数料を売主・買主に請求することが可能です。仲介手数料には上限が設定されていて、下記のようになっています。

200万円以下 取引額の5%以内(税別)
200万円を超え400万円以下 取引額の4%以内(税別)
400万円を超える 取引額の3%以内(税別)

不動産手数料はこのサイト「不動産仲介手数料の早見表」が判りやすいですね。

大体でいうと下記の手数料になるかと思います。

■土地3,000万円を購入する場合

3,000万円×3%+6万円 = 約103万円 ※税抜き

■建売住宅5,000万円を購入する場合

5,000万円×3%+6万円 = 約175万円 ※税抜き

かなり大きな金額ですよね・・・・

ただ、最近は仲介手数料”無料”としている不動産屋さんも多くなってきています。

これは売主側しか手数料を貰わない為、買い手側には仲介手数料が無料にできるという事です。ただし、単独仲介の場合でないと実現できないですね。

私達が契約した仲介不動産屋は何度も紹介しているトゥルーライフですが、こちらも

仲介手数料を最大で”無料”を謳っています。

不動産業界で儲けの大きい両手仲介を行わないことになりますので、買い手側としては非常にメリットになります。

手数料が少ないからって対応がおざなり?って心配になるかもしれませんが、トゥルーライフはM井さんの手腕が素晴らしかったからなのか、対応がよく、素人の私達でも安心して不動産取引が行えました。(ほとんどお任せしっぱなしでしたね(笑))

相太達の土地購入について

今回私達が購入する土地の売主さんは某大手不動産会社に仲介を依頼していました。名前は仮で「東京バイブル」とでもしておきますか。(全然仮になってない(笑))

レインズに登録され、ネットの不動産情報に掲載されていたのを私達が見つけ、アコルデ経由でトゥルーライフに不動産仲介を依頼することになりました。

この為、東京バイブルとトゥルーライフの共同仲介という形になり手数料最大無料を謳っているトゥルーライフでも買主からの手数料を取れないので、売主の私達が手数料を支払う形になります。

それでも他社に比べて物凄く良心的な価格でした!もしアコルデで建てなくても半額ですからね~。売主側の不動産会社に依頼したらそのまま100万以上の手数料を取られますから・・・。

今回手数料以上の対応をして頂いたと思っています。

  1. アコルデで建てる場合: 仲介手数料10万円
  2. 建設会社をアコルデ以外で建てる場合:仲介手数料約50万円

共同仲介のデメリット

共同仲介を行った私の率直な感想ですが、いかに自分達側の不動産業者が素晴らしい対応でも、相手側の不動産業者の対応がイマイチだと物凄く苦労するってことです。

売主側の不動産業者は買い手側の対応が今一つ

土地購入で主にやり取りしたのは私達を担当したトゥルーライフになるのですが、トゥルーライフを通して買主側の東京バイブルに連絡がいく形になります。

直接東京バイブルに連絡しても良いのですが、正直売主側の不動産業者なのでこちら側に関しては対応が劣ります。そりゃそうですよね。私達からお金貰ってないんだから。それはしようがないと思います。

今回越境部分で近隣の方と問題になったのですが、これは買い手側の事を考えた対応をしていれば起こらなかったと思いますね。

土地が売れればよいという気持ちが先行したとしか思えません。

他の仕事に追われて、面倒なことは後回しにしたい気持ちはよく判ります。

でも、トラブルをほっておくと後が怖いんですよ~。

お陰で私達の印象は最悪ですからね(笑)

言われた事しかせず、対応が遅い

実は越境部分の問題で対応策を考えたのは結果から言うと覚書を要求したトゥルーライフM井さん、売主の方自身、そして私達でした。。。

東京バイブルの担当者は会って悪い印象はなかったのですが、まだ不動産の経験が浅かったようで、右往左往するような印象。上司の方は経験豊富に見えましたが、おそらく忙しかったのか、あまりフォローができず、越境部分に関しても結論を急ぐような印象でした。

越境部分の説明をし忘れて、2度目の交渉では越境していると駄目だと単刀直入に伝えすぎ。近隣の方との交渉に失敗したら放置・・・。買主の私達から連絡しないと行動しないという残念な結果でした。

会社としての対応は最低限していたかもしれませんが、トラブルに対しての対応としては私は納得できるものではなかったです。

相手の不動産業者の業務まで自分達の不動産担当が口を出しずらい

土地を引渡しする前の境界関連の業務担当は売主側の不動産業者になるはずです。M井さんは何度も「共同仲介とはいえ、私にも責任があります」と言って謝ってもらいましたが、今回は売主側の不動産業者の担当ですよね。

M井さんも、東京バイブルに連絡・指示などはできるけど、近隣住民の説明・調整は東京バイブルが行う担当だから実際の対応がどうだったかなどは報告を受ける情報しかないですし、細かい部分までは実際言えなかったと思います。

トラブルになった場合の対応法は、私は下記だと思っています。

  • すぐ行動・連絡する事
  • 実際に相手に会う事
  • 対策案は複数用意し、解決までの道筋を事前にイメージしておく事
  • 相手の意見を取り入れた案を提示する事
  • 場合によっては時間をかけて交渉タイミングを調整する事

申し訳ないが、東京バイブルさんの今回の対応はどれも該当しない対応に思えてなりません。

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