グレーシアライフ横濱西谷が大人気だけど買う価値はあるのか?

相鉄線は2019年11月30日にJR直通を控えており、関東でも注目の路線です。

相模グループは実は住宅販売にも力を入れていて、マンションブランドとして「グレーシア」と、一戸建てブランド「グレーシアライフ」があるんです。

その中でも各駅停車しか止まらない寂れた駅だった西谷駅が、直通線開通によって直通線は必ず止まるし、横浜方面の特急や快速が停まる駅へと大出世したおかげでがぜん注目されている「グレーシアライフ横濱西谷」が実は本当に大人気なんです。

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グレーシアライフ横濱西谷の現地販売センターは週末になると大賑わいだった!

第2期の販売を終え、先月「グレーシアライフ横濱西谷」はどこまで建築が進んだかなぁ~って現地を見に行ってみたのですが、着いたらとっても驚いたんです!

第1期の販売の時はまだモデルハウスもなかったし、週末に現地に行っても車で案内をしている営業さんとお客さんがたまに現れるくらいで、それほど人気があると思ってなかったのですが、2019年7月16日に相模鉄道がダイヤ改正を発表し、西谷駅が羽沢横浜国大駅に向かう直通線だけでなく、横浜駅行きの特急や快速も西谷駅を停車とすることが発表されてからというと、確実に来場者の人が増えたと感じたんです。

現地販売センターに4~5台の車が止まってる!

西谷駅って駅前に何にもないのに(失礼な話ですが(笑))この集客は凄いな・・・。

来場している車のナンバーを見ると、やはり横浜ナンバーか、川崎ナンバーの神奈川県在住の人たちが多いですね。

また、グレーシアライフ横濱西谷はモデルハウスを見学する人だけでなく、車でふらっと立ち寄って外観だけでも見に来る人が結構いました。

いかに相鉄線の直通線が注目されているかが判る気がしますね。

グレーシアライフ横濱西谷のメリット・デメリット

大注目を浴びている相鉄の戸建て分譲住宅ですが、実際購入するときに気になる点であるメリット・デメリットを紹介します。

メリット1:憧れの125㎡超の広めの戸建てで同年代の81家族のコミュニティーが形成される

私もそうだったのですが、3階建ての庭のない狭い家より、子供のプールができるくらいの最低限の庭があって、車が停められる一軒家って憧れがありました。

でも駅から15分くらいで125㎡以上の一戸建ては大体が5000万以上の価格帯・・・。とても買えないと思ってしまいます。

でもグレーシアライフ横濱西谷は4900万円台が平均価格。ちょっと背伸びすれば手が届きそうな価格帯です。

何十年も前は神奈川でも土地の広い大規模分譲住宅の販売は多くありましたが、今は戸建ての分譲住宅が販売されても多くて5~10棟位です。しかも100㎡以下の狭い土地に3階立ても普通にたくさん販売されている状況です。

ところがグレーシアライフ横濱西谷は合計81棟の125㎡以上の広めの敷地で今では珍しい大規模分譲です。購入者はおそらく30代~40代前半の家庭がほとんどでしょう。

西谷駅沿線の一軒家の住民は60代より上の家族が多く住んでいるエリアです。子供が少なく、小学生以下の子供たちの交流は近所ではなかなか取れない可能性が高いんですよね~。

実際私たちの家の付近に息子と同年代のこどもは殆どいません。近くの公園行っても誰も遊んでないことが多いです(笑)

その中に若い世代が入るのはちょっと勇気がいるかもしれません。その点でいればグレーシアライフ横濱西谷の住民だけでコミュニティとなるでしょうから、ご近所付き合いも同年代同士で意気投合できそうですね。

徒歩圏内で子供同士が仲良くなれる環境ができていると思います。

メリット2:相鉄線の中で西谷駅が横浜方面、東京方面の両方に行きやすい

私が家を購入するときはまさか西谷駅がこんなに注目されるとは思いもよらなかったです。だって駅前にコンビニ1件しかない駅ですよ?

直通線の分岐駅でなければ、寂れたのどかな駅でしかありません(笑)

それがまさかの大出世で、一番驚いたのが横浜方面に快速・特急が停車すること!

横浜まで1駅で着いてしまうダイヤになるとは夢にも思いませんでした。

現状だと西谷~横浜間は各駅停車で横浜に行くときは星川で急行など優等列車に抜かれなければ13分ほどですが、夜の下りの場合にあるのが星川で急行通過待ちと快速接続待ちの2本の優等列車に抜かれるパターンだと16分以上かかっていたんです。

それが特急・快速で西谷から横浜へ1駅となると、8分で到着してしまいます。

通勤時間帯は横浜の特急の本数も多く、西谷駅住民にとってはとても便利になりましたね。

まぁ、その反動で一番損しているのは鶴ヶ峰駅かもしれませんが・・・。

勿論都心直通線の分岐駅ですから、JR直通線は新宿方面に行きやすいですし、東急直通線は新横浜へのアクセスが格段に良くなります。

メリット3:統一感のあるお洒落な街並みと、プロが考えた効率の良く、プラスαの間取りは満足度が高い

現地に行くとわかるのですが、グレーシアライフ横濱西谷の敷地内に入ると統一感のある外観がとても魅力的なんです。どこかのロケ現場に来たかのような爽やかな雰囲気は圧巻でした。流石プロのデザイナーやコーディネーター監修なだけはあります。

特に「セントラルテラス」と言われる場所は奥の道が行き止まりでグレーシアライフ横濱西谷の住民しか通らない道なので交通量が格段に少ない。子供を遊ばせても比較的安心です。

見学に行って悪い印象を受ける人はいないでしょうね~。

また、間取りもよく考えられています。私は注文住宅で自由設計で家を建てたから判るのですが、間取りって私たち素人が考えると、どんなに時間をかけてもプロの建築士による間取りには敵いません・・・。

我が家も効率が悪い箇所があったりして、直したい箇所があるくらい。そりゃそうです。

注文住宅は練習もなしにいきなり1発で間取りを決めないといけませんから。

グレーシアライフ横濱西谷の間取りは無駄がないので思わずうなってしまいます。

一番わかりやすいのは廊下で、普段デッドスペースになるので必要最低限になっているんです。自分達で間取りを考えると廊下が増えるんですよね~(笑)

デメリット1:「私道負担有り」と管理費がとても気になる・・・

グレーシアライフ横濱西谷に見学に行くとつい浮かれてしまうと思うのですが、ここは冷静になってほしい部分もあるかも。第3期の販売情報で私が一番気になるのは土地の条件で「私道負担有り」の箇所があること。

これっておそらく行き止まりの道路の部分ですよね。私道負担有りは将来トラブルになる可能性もゼロとは言えません。また、将来的に土地を売却する際に引っかかってくる要素でもあります。

ほかにも、管理費として毎月3000円近くの金額を支払う必要があるのが気になる・・・。防犯カメラとか外灯などの維持費でしょうが、ちょっと高い気がします。

(管理費はマンションと同様の考えが受け入れられるなら気にならないでしょうけどね)

【私道負担・道路】

ゴミ置場  2.58m2(共有持分1/21)

私道負担有り(面積・持分/1499m2・1/65、63m2・1/65)

【諸費用】

その他諸費用:管理費2260円・2450円/月

管理準備金30000円(引渡時一括払い)

私道管理準備一時金100000円

私道積立金500円/月

デメリット2:徒歩12分だけどそれなりに坂道あってベビーカー大変だし、老後が心配

真剣に購入を考える人は気にされるポイントでもあると思うけど、駅までのルートはそれなりに坂があります。平坦な徒歩12分と負担は全然違いますよ~。

また、徒歩12分って実はお年寄りには結構厳しい距離です。私の実家は横浜線の駅から徒歩13分ですが、70歳を過ぎて足を悪くしてから駅まで歩くことは殆どありません。

平坦ならまだいいんですけどねぇ・・・。

実際に駅まで歩いて納得したうえで購入するか判断したほうがいいですよ。

ちなみにグレーシアライフ横濱西谷が販売された最初のころは徒歩9分と大々的に紹介されていました。

駅まで徒歩10分以下かどうかは購入者にとってはとても大きなポイントですからね!

しかし、私のブログでも依然紹介していますが、徒歩9分の上菅田山崎公園側のルートは坂道が急すぎてとても通勤で使おうとは思えないルートでした。

流石に9分は大げさすぎるとクレームが入ったのでしょうか。今の公式ページは梅の木交差点経由徒歩12分で紹介されています。

ただ、このルートも普段使いで徒歩で梅の木交差点経由は歩道もないし、遠回りなので使わないでしょう。

おそらくわかりやすさ優先の表記に切り替えたのでしょうね。

実際は歩行者が歩ける細い道を行く上記ルートが通勤ルートになるかと思います。

ちなみに老後の心配に関してはもしかしたらそれほど心配しなくてもよいかもしれません。あと30年もしたら車の完全自動運転を普通の自家用車にまで普及している可能性があるからです。

技術の進歩は早いですからね~。

デメリット3:売却時の土地の資産価値が不安

駅から徒歩12分ってどう思いますか?近いと思いますか?

おそらく購入時は我慢できる範囲だと思います。

ただ、西谷駅は新幹線の高架下でもあり、駅近くは狭く家が密集していて土地がありません。

駅の将来的な発展性は正直あまり望めないと思ったほうがよいでしょう。

また、駅からグレーシアライフ横濱西谷までの帰り道で駅前のセブンイレブンしか普段使いできるお店がないのもマイナスポイントです。

マルエツがあるけど、ちょっと遠回りになってしまうので・・・。買い物は基本的に車となるでしょう。

また、グレーシアライフ横濱西谷は管理費が必要で、私道が共有所有となる家を購入した場合は売却する際の評価は下がる可能性があります。

40年後に売却するとして、日本の人口は減り、住宅の飽和状態になるでしょうから、土地の価格も2,000万で販売できれば御の字ではないでしょうか。

もしグレーシアライフ横濱西谷を4900万で購入したと仮定すると、外溝合わせて2900万円の建築費で建物を建てた計算になります。

うーむ、その価格で建物を建てるとすると、注文住宅でも高価格帯なハウスメーカーである一条工務店やスウェーデンハウスなどと同じ価格になっちゃいます。

グレーシアライフ横濱西谷って実際お買い得なのか?

メリット・デメリットを紹介しましたが、それらを加味してグレーシアライフ横濱西谷は実際にお買い得物件なのかといえば・・・。

立地から考えると価格面で言えば正直普通です。でも販売事業主が大手という安心感と住環境が気に入った人には大変お勧め物件です!

駅からの立地から考えるとコストパフォーマンスが抜群に良いとは言い切れません。

コストと立地のみを重視するなら工夫と労力次第で私達のように個人で注文住宅でも家を建ててもグレーシアライフ横濱西谷以上の条件の家を建てることは可能です。

ただし、1年以上の時間と労力が必要なんです。

しかも家の建築は素人なんですから、時間をかけても間取りとデザインで失敗するリスクが付きまといます(笑)

注文住宅を建てたときは毎週5時間以上は家のために調べたりショールームを見学したりしていましたから・・・。

例えばすでにお子さんがいて共働きの夫婦であれば家のために時間を取るのは難しいでしょう。普通の建売よりプラスαの魅力があるので、十分選択する理由となるでしょう。

また、西谷駅周辺で125㎡前後の土地で徒歩12分圏内でいえば、土地価格で言えば2800万円前後と思います。

建物仕様は建売の一般的な仕様か1ランク上のものでローコスト系住宅の建築会社で同仕様を建築した場合は地盤改良込みの価格でおそらく1,800万円前後と思います。

外観は素敵ですが、けして高い建材を使用している訳ではないです。住宅のスペックとしてはローコスト住宅とそれほど変わりません。

ただ、外観が我が家と全く異なってお洒落です。高い建材を使用しなくても高級感を持たせる工夫が随所に見られ、コーディネートが良いんですよ。

サッシ、玄関ドア及び建具関係はYKKAPでサッシはおそらくエピソードNEO。グラスウール断熱材、キッチンはタカラスタンダード、TOTOのトイレはZJシリーズ、ユニットバスはサザナ。

家の基本的なスペックは殆ど私たちの家と変わらないでしょう。

TOTOのユニットバスは私たちの家と完全に一致の仕様です(笑)

ガス温水式床暖房とエコジョーズ、オール浄水システムが付いているので、建売物件としては比較的装備が充実しています。

おそらく住宅の装備で言えば不満を持つ人は少ないでしょう。

グレーシアライフ横濱西谷の平均的な価格である4,900万円を基準として、土地が2,800万、建物が1,800万の合計4,600万円と考えると、残りの300万円が高いか安いかを考える基準となると思います。

注文住宅と比較して差分である300万の内訳が100万程度が相鉄の宣伝費、150万程度が外溝費、残りの50万が周辺の住環境、建物のプロによる間取りやデザインや相鉄グループ販売による安心感代だと考えると、けして悪い条件ではないかなと個人的に思います。

なにしろ、値引きしなくてもおそらく売れ残ることのない人気の物件です。

私のほうでデメリットを挙げていますが、そんなことは関係なくしっかり売れると思います。ほかの建売物件のように安くなるまで待とうとか思わないほうが良いです。ほしいと思ったら買ったほうが良いですね。

少しでも安く買いたいと思うならモデルハウスで使われている家なら多少安く購入できるかもしれませんね。

ほかに心配要素ってある?

西谷駅も私たちが住んでいる地域に近いので実際の住み心地は判りますが、まず、治安で言えば東横線や田園都市線などに比べたら相鉄線沿線は低所得者が住んでいることもあり、少し気になるかもしれません。

16号は暴走族まがいなウルサイバイクが毎週3~5台くらい走ってます。(昔に比べたらとても台数は少ないですね。おそらく茨城など地方のほうが元気な暴走族がいそうです)

公園やコンビニで夜な夜なたむろしている様子も16号沿いでたまに見かけますが、誰かに危害を加えるほどの危険人物がいるようには思えません。

変質者の情報は多少入ってきますが、それはどの地域も一緒。治安面で言えばそれほど心配はしなくてもよいかもしれません。

また、子育て世代で心配なのが付近の小学校が建て替えを予定していること。

徒歩圏内である上菅田小学校は笹山小学校との統合校化に向け、2020年度より建替え工事が予定されています。統合の時期は2020年4月を予定しており、統合校の学校名は「上菅田笹の丘小学校」となります。なお、建替え工事期間中の校舎は現笹山小学校を使用し、2022年度を予定している建替え工事終了後は現上菅田小学校の敷地に建設される新校舎を使用することとなります

笹山小学校が約1,740mとかなり離れているので不安になるかと思いますが、実は上菅田小学校の建て替えの最中は通学バスを運用することも検討されています。

ただし、現上菅田小学校の建替工事期間中の通学支援策については片道おおむね2kmを超える児童が対象で検討を進めているので、残念ながらグレーシアライフ横濱西谷の児童は対象外となる可能性があります・・・。

該当するお子様がいらっしゃる方々は横浜市に問い合わせをして確認したほうが良いですよ!

(ちなみに建て替えの情報は最初グレーシアの公式ページには無かったので私のブログでコッソリ先に紹介してました(笑) 今ではしっかり掲載されています。)

あと、2階の掃き出し窓にはシャッターが付いていないのもマイナスポイント。

今年は大型台風が2回も来ましたが職場で一緒の方の家も2階にシャッターがない家で、夜中あまりの強風で窓がガタガタ振動してとても寝れる状況ではなかったそうです。

台風がなかったらその辺心配要素ではなかったんですけどね。

役に立つかわかりませんが、グレーシアライフ横濱西谷の情報を仮定の部分もふくめて掲載しました。誰かの役に耐えるといいですが・・・。

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