市街化調整区域は税金が本当に安いか役所で調べてみた!

我が家は市街化調整区域の土地を購入しました。

市街化調整区域は基本的に市街化を防止する為に建築物を制限する地域で、一般的には駅から離れた利便性が悪い土地が多く、不動産価値としては低い傾向があります。

しかし、実は郊外の駅から近い地域にも市街化調整区域の場所が存在し、土地評価額が安い為に固定資産税が安くなるというメリットもあるんです!

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市街化調整区域が実はお得なのは本当???

私達が土地を探している時に家の購入の話となり色々話をするなかで、友人の実家の話が出てきたのでした。

【戸建て購入者必見!?】実は市街化調整区域がお得な理由
土地探しをしていた最中に気分転換に友人とバイクでツーリングに出かけました。その時の写真です。赤い方が相太のバイクですが、完全ドノーマルです。...

駅から15分以内の近いところでも市街化調整区域は存在し、土地評価額が低く、固定資産税が安くなり、都市計画税もかからないので非常にお得という話です。

土地探しの時点で固定資産税まで気にした事は一度もなかったので話を聞いた時は目から鱗でした。

確かにネットで調べた限りでは友人の話していた事は殆ど事実なようでしたが、同じ地域で市街化調整区域と市街化区域の固定資産税を比較した人は殆どいなかったので、実際どの程度
お得なのかは正確には判らないままでした。。。

土地の固定資産税の計算方法

私は計算が苦手。。。本当は見るのも嫌なのですが、そんなことを言っては固定資産税を考えた方々の思うつぼです。理解していないと損する世の中ですから、頑張って調べます。

固定資産税の計算方法が判りやすかったのはこちらのサイトでした。

固定資産税の計算方法から、課税明細の確認方法について、分かりやすくご説明しています。

上記サイトで確認した方法から固定資産税評価額を確認します。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書に記載されているので購入した自分の家は確認できますが、例えば購入前に固定資産税を確認したい場合や、他の家と比較したい場合は、固定資産税評価額を自分で確認することができます。

【固定資産税評価額の計算方法の順番】

  1. 土地の地積(面積)の確認
  2. 路線価図を確認(国税庁のサイトで確認できます。)
  3. 地積(面積) × 路線価 = 土地の固定資産税評価額
  4. 課税標準額の特例を確認(小規模住宅用地,一般用住宅地)
  5. 奥行補正や間口狭小補正などの補正
  6. 固定資産税評価額 × 1/6(小規模住宅用地)× 1.4%(固定資産税率) = 固定資産税

まず地積の確認は固定資産税の納税通知書や登記簿謄本で行えると思います。

次に路線価図の確認ですが、国税庁のサイトで全国の路線価図を確認できますが、紙の地図をデータ化したようで、画面の境目の土地は路線価が見えないところもありました。

私の場合は横浜市の行政地図情報提供システムから確認したほうが判りやすかったです。市区町村で独自のシステムがあると思いますので、そちらも確認してみると良いかもしれません。

なお、資料の見方は路線価図の説明に記載があり、抜粋してみました。

道路に記載されている数字は道路に接している土地の1m2あたりの価格です。

100m2の広さの土地に面した道路の路線価が「10D」と記載されていれば、固定資産税評価額は1,000万円となります。

右側のアルファベットは借地権の割合ですが、説明は省きます。

って見方を理解したところで、早速謎なところを発見。国税庁のサイトと横浜市の情報システムが提供している路線価で価格が違うんですけど・・・。

二俣川小学校付近を例にしてみました。

まずは国税庁のサイトが表示している路線価。

120Dと145Dの表記がされています。

続いて横浜市の情報提供システムでの路線価。

127と131の表記。

どっちが正しいのだ???ちなみにどちらも平成29年度の最新の資料です。

色々調べていたらこちらのサイトが詳しく記載されていました。市町村が作成したものは固定資産税の計算に用いられる固定資産税路線価で、国税庁が作成したものは相続税の計算に用いられる相続税路線価の2種類で異なるそうなのです。では横浜市のサイトで見た情報で算出するべきってことなはずです。

実際に我が家で計算してみた

我が家は路線価が84(84,000円)で土地面積152㎡だと固定資産税評価額は12,768,000円となり、小規模住宅用地(住宅用地のうち200㎡までの部分)に該当するので評価額の1/6を計算すればよいはずです。(実際には奥行補正や間口狭小補正などの補正が必要ですが、我が家はそれ程変形地ではないので該当しないはず?)

【計算結果】

路線価 84,000円

土地面積 152㎡

固定資産税評価額 12,768,000円

12,768,000円× 1/6 × 1.4% = 29,792円

あれ?計算合わねー。。。5000円位合わないんですけど。

5000円近く違うのが奥行補正や間口狭小補正などの補正分なのかな?

路線価からの単純計算だけでは正確な固定資産税を把握するのは難しいという事がわかりました。

今回は市街化調整区域の固定資産税が安いかどうかを比較したいのでもういいや。実際に国が出した計算結果を見に行けばよいんだ!そう思い、行動に移します!

他の土地の固定資産税を閲覧する方法があった!

実は納税者が自己の固定資産の評価額が適正かどうか判断する方法があります。

固定資産税課税台帳を閲覧することで、自分の土地の付近の土地とどの程度固定資産税が異なるか判断できます。

固定資産の価格に不服があった場合は納税通知書を受け取った日から3か月以内に固定資産評価審査委員会に再審査の申し出を行えます。

今回我が家は直線距離で50m程離れたところに成形された綺麗な市街化地域の土地があるので、そちらと比較して見たいと前から思ってたんですが、閲覧期間が4月から約1カ月間で、去年は確認を忘れてしまったので今年やっと見ることが出来ました。

土地価格等縦覧張簿の閲覧方法

区役所税務課の窓口で納税者もしくは代理人の方が対象で毎年4月から5月まで約1か月の間、無料で閲覧できます。

平日は相太が仕事なので、鉄子に区役所へ行ってもらいました。

区役所にはこのような張り紙がありました。

帳簿の閲覧はできるのですが、帳簿のコピーや写真撮影ができないので、メモをしてくるしかないです。鉄子は1歳の息子と行きましたが、子連れだと大変だなぁ・・・。

運よく息子が寝てくれたそうで、30分メモを取ることが出来たそうです。

帳簿は下記のような記載内容で住所順に並んでいます。ご近所さんも含め価格は全部判っちゃいますよ(笑)

※下記の帳簿の価格等は適当です。写真取れない代わりのイメージ図と思ってください。

土地価格等縦覧帳簿
住所(番地) 現状地目 課税地価(㎡) 価格(円)
1-1 宅地 153.42 2,199,394
1-2 宅地 144.32 3,094,221
1-3 宅地 123.45 1,934,595
1-34 宅地 145.32 2,000,441
1-35 宅地 134.44 3,004,321

上記を下記のメモ帳を役所が用意してくれているので書きこんでいくわけです。上記の価格の欄が固定資産税評価額に該当します。

あとは固定資産税と都市計画税を割り出すには下記の計算をしていきます。

固定資産税 = 評価額 × 1/6(小規模住宅用地)× 1.4%(固定資産税率)

都市計画税  評価額 × 1/3(小規模住宅用地)× 0.3%(横浜市都市計画税率)

※厳密には評価替えによって税額が急激に増えた際の税負担の調整措置等もあるのですが、今回我が家は該当しないので割愛しています。

我が家付近での市街化区域と市街化調整区域の固定資産税の価格差を公開!

市街化調整区域の我が家から50m程離れたところにある市街化地域の土地の固定資産税評価額が判ったのですが、土地の広さは異なります。市街化地域の固定資産税評価額から1㎡あたりの金額を算出し、我が家の土地の広さで再計算した結果を出してみました!

【土地の条件】

  • 相鉄線のとある駅から徒歩5分
  • 土地の広さ 約45坪
  • 4m以上の道路に面していて、道路との高低差無

【我が家の市街化区域と市街化調整区域での土地の価格差】

区域区分 固定資産税 都市計画税 合計
市街化区域 50,368円 21,586円 71,954円
市街化調整区域 24,206円 0円 24,206円
価格差 47,748円

なんと!市街化調整区域であるだけで土地だけで年間47,748円も税金が安いことが判明!!

市街化調整区域サイコーーー!(笑)

市街化区域と比較して市街化調整区域の納税額がどれ位安くなるのかというと・・・。

1年・・・・47,748円
10年・・・・477,480円
20年・・・・954,960円
30年・・・・1,432,440円

30年で約143万円もお得なんです!

市街化調整区域って土地の評価額は下がるけど、評価額=売却時の価格とは限らないので、売却時に希望の価格で売れれば問題ない訳です。なので評価額が低くても駅から徒歩10分圏内のような購入者が欲しがる土地であれば市街化区域と同じ値段で売れますね。

今回市街化調整区域と市街化区域の価格差を出すのに本当苦労した~(笑)

でも当初の予定通り、税金面ですごくお得なことが判って良かったです!

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