【資産価値低下?】2022年以降に地価が下落する鍵は生産緑地

おそらく農家ではなく普通に生活している方は気にも留めないのが「生産緑地」という農地です。
住宅地の中になぜか畑があったりする場所ってありますよね?そこをよく見ると「生産緑地」という看板が立っている事がよくあります。
今回はその「生産緑地」によって周辺の土地価格が下落するというお話です。

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生産緑地ってなに??

そもそも生産緑地って何よ?ってところですが、下記に引用を記載しました。

目的
良好な都市環境を確保するため、農林漁業との調整を図りつつ、都市部に残存する農地の計画的な保全を図る。

概要
1) 生産緑地地区の指定(生産緑地法第3条)
市町村は、市街化区域内の農地で、次に該当する区域について都市計画に生産緑地地区を定めることができる。

  • 良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
  • 500m2以上の面積
  • 農林業の継続が可能な条件を備えているもの

国土交通省サイトより抜粋~

都市部の住宅に緑地が減少すると生活環境に悪影響がでる可能性があるとして、住宅地にも農地を残すことを目的とした法律が昭和49年に定められ、1992年には農地として保存する土地とその他の土地は宅地へ転用する姿勢を明確化されました。

生産緑地の地主へのメリットとしては固定資産税が農地並みに軽減されます。
先代から引き継いできた大きな土地を所有し続けるには、マンション、アパートを建設するか、農地にするかになるわけですが、農地(生産緑地も含む)の固定資産税は300坪でも1000円未満程とのことで、農地であるメリットは大きいと思われます。

また、農地を相続する時は一定の条件のもと、相続税の納税猶予があります。条件によっては相続税を納税する必要が無くなります。

生産緑地がある場所は??

生産緑地は都市化区域内の農地で、市町村が都市計画で定めた土地で、そのほとんどは3大都市圏に集中しています。

その為この話に影響があるのは3大都市圏に住んでいて郊外で農地がある地域の方々になりますね。

生産緑地の条件と指定解除について

生産緑地である条件として、必ずその土地を営農していなくてはなりません。

  • 農林漁業の主たる従事者が死亡等の理由により従事することができなくなった場合
  • 生産緑地として告知された日から30年が経過した場合

上記の条件にあてはまる場合、市区町村に該当する土地の買取を申し出ることができます。
ただ、市区町村は必ずその土地の買取をする必要はなく、申込みから3か月以上所有権移転が発生しなければ、生産緑地としての制限が解除され、宅地などに届け出のみで転用できることになります。

市区町村が買取の優先権があるとはいえ、開発計画がない限りは財政上から生産緑地を買い取れるほどの予算はないので実際は殆ど買い取られることは無いそうです。

2022年は生産緑地の優遇解除の境目

生産緑地のほとんどは1992年に認定されていて、その制限期限が30年経過した2022年の為、今後注目されることになります。

2016年に生産緑地法の法改正があり、現在生産緑地である農地を特定生産緑地に新たに申出すれば、2022年以降も生産緑地を10年延長することが可能となりました。 その為、農地を管理できる後継者がいれば生産緑地で農業を継続できます。

ただ、1992年から30年経ち、所有者も高齢化していると想像できます。農業を引き継いでくれる後継者がいなければ農地を継続するのは難しい訳です。実際に実家が神奈川の秦野で農業を営んでいる友人の話では、農業のみの収入は月額30万程度で、それなりに人手がかかるので継続するのが大変との事でした。

また、今後土地の地価が上昇する地域は開発計画がある場所以外はほぼなく、下落していく一方と考えられます。

そうなると広大な農地を保有するメリットが少なくなり、農地を手放す地主さんが多くなると考えられます。

2022年以降に生産緑地が宅地へ転用され、不動産市場に出回る可能性が高いです。
そうなると土地の需給バランスが崩れて地価が大きく下がるのではないか?そう予測される方もいます。

東京オリンピックが開催される2020年以降に、大都市の土地に対する需給バランスが大きく崩れるのではないかと予想されていることをご存じだろうか。2022年に、いわゆる「生産緑地」の多くが、マンションや一戸建て…

3大都市圏の郊外で家を購入する人は考慮すべし!

私自体は生産緑地から宅地に転用された土地は多少は今より価格が安く出回るとは想像しているのですが、宅地化された周辺の土地の地価は2022年にすぐには下落するとは思えません。

2022年の生産緑地問題が影響するのは限定的の可能性

生産緑地が宅地に変わって、影響がないエリアと土地価格下落に影響がありえる場所が分かれてくると想定しています。

生産緑地が宅地に変わっても影響がないエリア

生産緑地の場所をWebで確認できる機能がありまして、横浜市では横浜市行政地図情報提供システムというものがあります。

これがなかなか便利で、地盤情報や路線価などの情報が見れたりします。土地購入を検討している方は購入地域の情報を見ておくべきですね!

上記の写真は東急 田園都市線の江田駅周辺の地図です。黄緑色になっている所が生産緑地で、駅から徒歩10分圏内にかなりの数があることが判ります。

田園都市線沿線で駅から徒歩圏内は土地の価格が高いのでこれらの生産緑地の殆どが宅地に変わっても周辺の土地価格に影響はないと思われます。

生産緑地が宅地に変わって悪影響があると思われるエリア

横浜市行政地図情報提供システムの地図を見ていてちょっと影響がありそうな地域がありました。

JR横浜線の鴨居駅から徒歩20分の白山という地域に生産緑地がありますが、もしここが宅地に変わったら将来土地価格に多少影響があるのではないでしょうか。

駅から徒歩20分で、なおかつ都心に直通運転していない横浜線は都心への通勤が少し不便な為、将来土地価格が下落する可能性があると想像できます。

この地域に新たに宅地が産まれると、何十年後の将来に土地の飽和が想定されるからです。

この地域は私自身実際に行ったこともあるのですが、鴨居駅まで平坦なので歩くのにそれ程苦ではないのと、バス便も多くあるので人によっては不便とは思わないでしょうし、3キロ圏内でららぽーと横浜がある為、けして悪い地域ではないです。

生産緑地の場所も考慮しておくべき

今後宅地は過剰状態となり、少しずつ地価は下落し、今から30年後くらいには3大都市圏で駅から離れた宅地に大きく影響があると想像しています。

東京・大阪・名古屋の3大都市圏でこれから戸建てを購入しようと考えている方は、生産緑地解除による影響も多少は考慮したほうがよいのかなと思いました。

土地の資産価値について

土地に資産価値を見出す方は必ず駅から近い土地を購入し、駅から離れた土地を購入する場合は発想を変えて資産価値よりも日々の生活を充実させる為の土地購入と考えればよいと思います。

私達も今の家を購入する前は駅から徒歩25分のところに3年以上住んでいたので判るのですが、慣れれば普段の生活に不自由はしませんでしたからね。

ただ、何千万もする家を購入するうえで、生活におけるリスクヘッジはよく考慮しておくべきと思います。
自己資金がなく、ペアローンで70歳までローンを組むような状況で駅から離れた土地で家に入るまで階段が10段以上あるような崖地で建売の家を購入するのは非常に危険です。

夫婦どちらかでも何かあって収入が途切れ、ローン返済に行き詰まるので家を売ろうとしても買い手がいない。建物の価値なんて20年もすれば0円。

何千万もかけて購入した家が20年後に売ろうと思っても仲介手数料を差し引けば数百万でしか売れず、ローンだけが残るなんて事も考えられます。 それなら家を購入せず賃貸で生活するほうが絶対良いですね。将来賃貸物件も過剰状態で賃料が安くなるでしょうから。

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